关于我市房地产市场调研报告
今年以来，在国家扩大内需、促进房地产市场健康发展的一系列利好政策，特别是在我市“房产新政”影响和带动下，我市房地产市场明显活跃，开发投资逐渐向好，商品房销售持续上升，政策效应进一步显现。
一、 当前我市房地产发展现状
(一)房地产开发投资处于低位调整中。一-一一月，我市房地产开发投资九四.九亿元，同比下降九.零%，较今年最低点回升近六个百分点，比三季度提高了一.一个百分点(如图一所示)，占全社会固定资产投资的比重为一零.零%，比三季度下降零.一个百分点。
市区共完成房地产开发投资五六.零亿元，同比下降一九.七%，占全市房地产开发总量的五九.零%;四县(市)共完成开发投资三八.九亿元，同比增长一二.四%，占全市房地产开发总量的四一.零%。投资额与上年同期比较，只有江都、宝应保持增长，降幅较大的有广陵、开发区和仪征(详见下表)。
从房地产投资构成情况看，一-一一月，商品住宅完成投资七八.四亿元，同比下降八.七%，占房地产开发投资额比重为八二.六%;办公楼完成投资一.二亿元，同比下降二一.七%;商业营业用房完成投资额一零.五亿元，同比下降二三.五%;其他用房完成投资额四.八亿元，同比增长四八.四%。办公楼、商业营业用房、其他用房分别占房地产开发投资额比重为一.三%、一一.零%、五.一%，商品住宅投资、其他用房占比重同比略有提高(见下表)。
一-一一月房地产开发投资结构表
投资额(亿元) 占开发投资比重(%) 比重同比增减(%) 房地产开发投资
九四.九 — — 其中：商品住宅
七八.四 八二.六 零.二 办公楼
一.二 一.三 -零.一 商业营业用房
一零.五 一一.零 -二.一 其他用房
四.八 五.一 一.九
(二)房地产建设规模“二升一降”。随着我市六部门促进新开工措施的出台和销售市场的不断升温，市场供给已经发生积极变化，施工面积、竣工面积保持一定规模的增长，新开工面积同比下降，但下降幅度逐渐收窄。
一-一一月，全市商品房施工面积一一三五.九万平方米，同比增长一三.六%;其中住宅面积八八七.四万平方米，同比增长四.一%;办公楼二六.七万平方米，同比增长七五.五%;商业营业用房一六一.七万平方米，同比增长五二.五%。竣工面积二七六.七万平方米，同比增长四三.九%;其中住宅面积二四一.七万平方米，同比增长四零.零%;办公楼五.零万平方米，同比增长一四三.二%;商业营业用房二五.五万平方米，同比增长一一一.一%。新开工面积二九三.零万平方米，同比下降二二.七%;其中住宅面积二二四.七万平方米，同比下降三零.零%;办公楼七.四万平方米，同比增长一一七.三%;商业营业用房三九.七万平方米，同比下降八.六%。
(三)新政助今年商品房销售增势强劲。一-一一月，全市商品房共销售三一三.一万平方米，同比增长五八.五%。其中，住宅销售面积二八六.八万平方米，同比增长六四.七%;办公楼销售面积三.八万平方米，同比增长九二.五%;商业营业用房销售面积二零.三万平方米，同比增长八.零%。商品房销售额一四七.六亿元，同比增长九二.一%;其中住宅销网售额一三零.八亿元，同比增长一零三.二%;办公楼销售额二.二亿元，同比增长一一六.九%;商业营业用房销售额一四.零亿元，同比增长二七.六%。
(四)开发资金到位情况良好，资金紧张状况有所缓解。今年以来，随着商品房销售逐步回升，成交量显着增加，开发企业资金回笼速度加快，全市房地产开发资金到位情况良好。一-一一月，全市房地产开发企业到位资金总量为一四九.五亿元，同比增长一二.五%，其中本年到位资金为一三一.二亿元，同比增长一三.三%;上年末结余资金为一八.四亿元。到位资金总量的增速高于去年全年增速一.一个百分点。今年开发资金来源数为同期开发投资完成额的一.六倍，高于去年同期一.三倍的水平。再从本年到位资金中的其它资金来源情况看，一-一一月，全市房地产开发企业的其它资金来源为七六.二亿元，同比网增长一九.二%，其中定金及预收款和个人按揭贷款同比分别增长三二.二%和八七.二%。到位资金增速加快表明今年以来随着商品房销售的活跃，企业回笼资金情况良好。
二、房地产新政对市场影响的分析
一、房产新政累积效应得到进一步显现。去年四季度以来，我市及时出台了有效的“房产新政”，今年以来各部门又在原有基础上不断完善和细化各种政策措施，共出台四项楼市新政，其中包括《关于调整市区房地产交易环节税收政策》、《关于进一步降低居民购买和转让住房税收负担政策》、《关于促进我市房地产业健康稳定发展的实施意见》、《关于促进项目新开工的政策措施》，同时加大金融支持服务力度，降低公积金贷款首付比例，首付房款比例由三零%调整为二零%，贷款最高额度由二五万元调整为三五万元，贷款最长期限由二零年调整为三零年，缩短二套房贷和二手房交易营业税免征年限，并将全额征收改为差额征收等等。这些政策措施效果的显现，有效降低了购房者的购房成本，缓解了开发商的资金压力，无论是对房地产开发企业还是消费者来说都是一种利好，增强了信心、得到了实惠。从目前的情况来看，在通过几个月的运行后已产生了积极的效果，为房地产市场快速回暖起到了积极的推进作用。
二、房地产开发企业应对市场变化措施积极有效。去年下半年以后，针对房地产市场出现的房产投资、商品房销售持续下降的新情况，全市房地产开发企业主动调整开发战略和市场营销策略，采取了各种优惠促销措施，极大地刺激了居民的购房欲望和消费热情，使得成交量大幅增长。
三、城镇居民收入增长较快，消费信心和购买力有所增强。全市城镇居民人均可支配收入保持较快增长态势，XX年一-一一月，人均达一七八七八元，同比增长一二.零%。居民收入的增长，加上“八零后”的结婚用房，另一方面，积累了去年处于观望状态的刚性需求，再加上一系列暖市新政的进一步落实到位，今年以来全市居民的消费信心、还贷能力和购房能力显着提升，使得购房欲望和意愿得到进一步释放。
三、当前值得关注的两个问题
首先，商品房新开工面积近几年首次出现下降之势。受去年商品房销售持续下降的影响，今年一-一一月累计，全市商品房新开工面积为二九三.零万平方米，同比下降二二.七%，降幅比三季度仅缩小了一四.一个百分点。据分析，今年以来商品房新开工面积出现下降的主要原因，一是当前部分开发企业对当前经济形势判断较为保守，投资比较谨慎，开发速度明显放慢;二是由于去年同期基数增速高(去年一-一一月全市新开工面积三七九.一万平方米)。如果新开工面积出现持续下滑态势，不但会影响到今后的市场供给量，也会影响到房地产开发投资的总量规模和速度，对全市保投资、促增长也会造成不利的影响，因此，值得引起我们高度关注和重视。
其次，房价高位运行，可能对商品房销售形成新的`制约。随着商品房销售的较快增长，市场回暖迹象趋于明显，部分开发企业和新增楼盘出现了价格上涨。据反映，在成交量稍有起色之后，从三月份开始，有部分楼盘开始提价，到了八月份，一些楼盘出现了“坐地涨价”的现象。从市区商品房平均成交价格来看，今年一-一一月市区商品房平均合同成交价格为五三七五.三五元/㎡，同比增长一二.三%，其中商品住房平均合同成交价格为五二五四.九五元/㎡，同比上涨一七.六二%。在市区，出现了诸如：帝景蓝湾、桐园、运河壹号公馆、江南一品、公园一号等七零零零-八零零零元/㎡的高价楼盘。商品房价格的上涨大大超过了人民收入的增长，势必对销售形成新的制约。
四、促进我市房地产健康发展的几点建议
一、加快政策调整，给予行业宽松发展空间。目前××市出台的《关于促进我市房地产市场平稳健康发展有关问题的通知》，主要涉及保障性住房、普通商品房、购房税费、住房贷款等方面内容，政策带有放松行业发展环境的性质。因此，政府在引导舆论、制定政策方面应该更坚定地用市场化标准，给行业和企业的发展一个宽松稳定的环境，为未来房地产行业继续繁荣稳定奠定基础。
二、政府应规范土地市场，引导房地产企业合理科学利用现有的可开发土地。从规划、用地及税费优惠等方面引导鼓励社会投资，发展以中小户型(户型面积在一二零平方米以下)为主的房地产项目，加大廉租房和政府保障性住房建设，以满足绝大多数市民的住房需求。房价过高依然是阻挡市场成交有效放大的直接障碍，也是消费者观望的根本原因。普通消费者依然无法承受当前的房价，而事实上当前的房价仍然包含着较大的利润，一方面如果开发商愿意让利于消费者，二者之间的诉求达到一个合理的平衡，房地产长期积累的矛盾就能得到有效消除;另一方面开发商还需要在土地储备和房屋开发上进行合理规划，防范资金链断裂，以促进房地产市场的平稳健康发展。
三、稳定就业和增加居民收入。房地产市场的发展关键在市场成交量，而市场成交则有赖于市场消费能力。因此，居民收入和就业状况对房地产行业的消费非常关键。
四、创造较好的房地产开发环境。政府要不断加大投入，着力改善道路、交通等城市基础设施，加强教育卫生、文化等民生工程建设，创造良好的人文居住环境，以吸引实力更强的房地产企业入驻开发。